Il mutuo in sicurezza

Il mutuo, come i prestiti, rientra negli impieghi creditizi e sono inseriti e trattati nella pianificazione finanziaria e patrimoniale di una famiglia. La possibilità di accedere a un finanziamento, mutuo o prestito che sia, aiuta ad ottenere oggi quel capitale che non abbiamo al momento disponibile per soddisfare i nostri obiettivi.

Senza i finanziamenti dovremmo aspettare del tempo per accumulare del denaro sufficiente ad ottenere domani ciò che vogliamo oggi. Sono molteplici gli aspetti da tenere in considerazione e approfondire quando si affronta questo tipo di scelta e un solo blog non sarebbe esaustivo per trattare tutte le caratteristiche. Una corretta pianificazione finanziaria prevede al primo posto la sicurezza (finanziaria e patrimoniale) e proprio su questo aspetto ti riporto alcuni aspetti da conoscere.

La particolarità più importante in assoluto che consiglio di tenere bene in considerazione non è la tipologia di tasso, se fisso o variabile, non è il TAN o il TAEG, come spesso accade quando chiediamo inizialmente informazioni, ma bensì, consiglio di concentrarsi sull’aspetto che il finanziamento sia protetto da adeguate coperture assicurative.

Per coperture assicurative non mi riferisco alla sola polizza incendio e scoppio che come beneficiario prevede l’istituto di credito ma alle coperture assicurative che intervengono in caso di piccoli/grandi imprevisti che potrebbero minare la sicurezza del bilancio familiare.

Dobbiamo essere lungimiranti e poco scaramantici, dobbiamo fare in modo di non far ricadere le nostre scelte su chi ci vuole bene. Dobbiamo guardare avanti, difendendo il nostro sogno, i nostri familiari, senza far ricadere su di noi e loro dei rischi inutili che possono essere protetti.

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La figura del garante

Un altro aspetto da conoscere per la propria sicurezza è la figura del garante.

Per quali somme, un garante deve intervenire?

Se una persona ha rilasciato una fidejussione può richiedere un finanziamento proprio?

Un garante va considerato come un giocatore di calcio seduto in panchina, non partecipa attivamente al gioco ma in caso di bisogno viene chiamato in causa. Pertanto, non essendo un giocatore principale ed avere con se le fatiche del pagamento della rata può richiedere tranquillamente un prestito in quanto fa da spettatore.

Però, nel caso il mutuatario principale non riesce ad adempiere agli obblighi del mutuo, il garante provvederà al pagamento:

• della quota capitale e a relativi interessi previsti dal piano di ammortamento
• degli interessi moratori per i ritardi nei pagamenti,
• delle spese sostenute dalla banca per solleciti al pagamento
• di eventuali imposte.

Se il garante non dispone della somma necessaria per effettuare i relativi pagamenti, potrà negoziare con la banca creditrice modalità e termini dei compensi.

Il contratto preliminare

Un altro aspetto importantissimo da conoscere per la propria sicurezza, e che nella maggior parte dei casi quando viene acquistato un immobile non viene preso in considerazione, è la trascrizione del contratto preliminare che ha un costo ma consente al notaio di poter effettuare tutte le verifiche che si fanno al momento di una compravendita immobiliare sull’esistenza di ipoteche e altri vincoli, dopodiché si ha tempo tre anni per la registrazione dell’atto definitivo.

Il contratto preliminare è un atto scritto, un contratto appunto, con un cui una parte si impegna, nel caso della compravendita immobiliare, a vendere un immobile ad un’altra parte con le indicazioni del prezzo e secondo i termini che fissa il contratto a cui seguirà il contratto definitivo con cui si trasferisce la proprietà dell’immobile. La mancata trascrizione del contratto preliminare per l’acquisto di un’immobile comporta che non è possibile conoscere sin da subito eventuali garanzie sull’immobile.

Tasso fisso o variabile?

Eccoci arrivati al famoso quesito che spesso abbiamo quando ci troviamo a scegliere la tipologia di mutuo: meglio fisso o variabile?

La risposta più corretta è: DIPENDE. Nessuno dei due è il migliore in assoluto anche perché altrimenti l’altro non avrebbe ragione di esistere.

Un primo aspetto da valutare quando si sceglie un mutuo è l’importo della rata che naturalmente dovrà essere sostenibile, tenendo presente che solitamente per rata (indebitamento totale) sostenibile si tiene presente un importo pari al 30% del proprio reddito. Sull’importo della rata naturalmente incide anche la durata del mutuo stesso che, si ricordi bene, non va pensata rispetto alla durata formale del contratto di mutuo, ma ricondotta alle proprie esigenze,.

Se mi indebito con un mutuo trentennale per acquistare un piccolo appartamento che prevedo di cambiare entro 5-7 anni per l’evoluzione delle esigenze familiari, la durata residua del mio mutuo non sarà di trent’anni ma di sette! Perché in Italia non esiste la tendenza a trasferire il mutuo da una casa all’altra mentre si procede alla sua estinzione e riapertura.

In casi del genere l’analisi da condurre è un po’ più complessa. Infatti potresti essere indotto a scegliere una durata lunga in modo da ridurre la rata, ma in tal caso – soprattutto con un mutuo a tasso fisso – ti troverai a pagare il costo di una tutela a lungo termine che poi non sfrutterai per via dell’estinzione anticipata.

Si tratta di circostanze in cui la scelta del tasso variabile può diventare molto più vantaggiosa. Ma per una valutazione matematica è normale che può essere fatta solo a posteriori tenendo presente però che ci sono alcuni aspetti certi, come che il tasso fisso inizialmente è più caro rispetto al variabile e che adesso sono presenti delle opzioni che possono dare certezze anche al tasso variabile come la rata costante e il cap. Se pensiamo di tenere in vita il mutuo fino alla fine, in questo contesto di mercato con tassi bassi la scelta del tasso fisso resta competitiva.

Per chi ha un mutuo in corso ha senso valutare periodicamente l’ipotesi della surroga. Anche tassi fissi considerati ottimi in passato possono risultare cari rispetto alle offerte del momento, tenendo presente che la surroga del mutuo prevede per legge l’assenza di spese e oneri per il cliente. Sempre in tema di convenienza, stipulare un mutuo consente in fase di denuncia redditi di portare in detrazione il 19% con un massimo di  4000 euro sulla somma pagata per ottenere il mutuo. Quali sono queste voci?

L’entità della detrazione è pari al 19% di quanto pagato per gli interessi passivi, per le spese e per gli oneri accessori per un importo massimo di 4.000 euro. Ad esempio: se la spesa è pari a 2.500 euro, si possono detrarre 475 euro (il 19% di 2.500), se la spesa è pari a 4.500 la detrazione è di 855 euro (il 19% su 4.500). Se si sono pagati interessi e oneri per 7.000 euro la detrazione è pari a 760 euro perché va calcolata comunque sull’importo massimo di 4.000 euro.

Conto corrente obbligatorio?

Infine fra gli aspetti da sapere, che spesso e volentieri mi vengono richiesti è che non è obbligatorio avere il conto e mutuo nella stessa banca. Dal momento che si richiede un mutuo alla banca, spesso viene richiesta dallo stesso istituto l’apertura di un conto corrente sul quale far addebitare le rate. Il decreto Salva Italia (D.L. n. 201/2011) ha dato la possibilità agli utenti che richiedono un mutuo, di non procedere necessariamente anche all’apertura di un conto presso l’ente creditizio. Si può quindi avere un mutuo presso la banca X che abbiamo scelto in quel momento perchè aveva dei tassi per noi vantaggiosi, ma continuare ad avere il conto corrente presso la nostra banca di fiducia.

L’acquisto di una casa è l’investimento più importante, in quanto più oneroso e più lungo, della vita di ognuno di noi e pertanto è importante valutare, nella scelta di un possibile mutuo, tutti gli aspetti per una corretta e sicura pianificazione finanziaria e patrimoniale.